2024年“两会”政府工作报告提出要大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，推动经济实现良性循环。随着国内宏观经济逐步复苏，尤其是服务业营商环境改善，商业地产运营有望在大城市率先转好，物业服务企业营收将稳步增长。更多支持新兴产业园发展政策的出台和落地，将在引入新兴资产的同时盘活存量资产，助力工业园区走稳转型之路。

从中长期来看，由于国内城镇发展速度逐步放缓，传统工业和个人住宅市场扩张速度明显放慢脚步，消费支出和新经济占比将逐年递增，为城市发展和国民经济成长注入新的活力。

 

一、当前商业地产正走向调整期

近年来，受疫情冲击、城镇化速度放缓、居民消费行为转变、经济结构转型、开发商资金偏紧等综合因素影响，商业地产市场的扩张节奏明显放缓，逐步从大规模拿地的横向扩张模式转为对存量物业改造提升的纵向发展模式。

 

1.商业地产市场整体目前仍在下行期

当前商业地产开发商从销售、融资、拿地、投资到投资回报率均呈现下行压力。截至2024年一季度末，全国商业地产年化销售面积为9052万平方米，自2012年以来首度跌破1亿平方米，年化同比下降27%。

从区域上来看，一线城市群和成渝地区商业地产销售占全国比重则快速上升，因国内重点地区所在的商业开发和个人消费需求更为强劲；而三四线城市商业企业经营业务持续收缩，当地居民消费能力相对薄弱，国内主要商业地产参与者正快速退出三四线城市商业地产市场。

 

截至2024年4月末，在过去的12个月里，在银行间和交易商协会新发行的商业房地产抵押融资规模为633亿元，同比下降47%。其中，在交易所和银行间发行的商业房地产抵押贷发行了622亿元，同比下降四成，发行规模降至2019年以来最低水平；

而商业房地产抵押贷款债权在交易商协会发行的规模仅为11亿元，是自2017年交易商协会推出这项融资工具以来，发行规模最少的一年。一方面销售前景疲软及租金收入下降降低了开发商进一步融资开发的需求；另一方面，开发商信用评级屡遭下调也是阻碍其融资能力重要因素。

 

为应对外部环境的挑战，商业地产开发商不得不采取降本增效的方式谋求新发展之路。商业地产开发属于重资产类型投资项目，考虑到商业地产开发项目投资回报率处于深度负值区间，企业现金流偏紧以及长期债务压力较大。

国内商业地产市场供大于求的状况可能会延续多年，多年前高价购入的商业土地及开发项目融资成本难以在销售放缓的背景下形成可观利润。同时，商业地产供应过剩的局面还将拉低租金水平，结合出租率偏高的状况，传统商业地产物业毛利率下降的概率较大。

结合当前及未来城市商业发展趋势来看，2024年商业地产开发商将逐步回归高能级城市业务，这与大城市居民购买力相对较高是匹配的。而业务下沉到相对能级较低的方案将难以获得支持，2024年商业地产整体供大于求的状况难以改观，商业地产开发及运营仍可能处于收缩期。目前，商业地产投资月均减少的程度与2012年-2013年相当。按此推算，2024年商业地产投资完成额约为1.07万亿元，同比下降15%。

2.办公写字楼市场触底反弹

办公写字楼市场转型压力相对较小，租客正逐步从传统行业向新经济领域转变，客户吸纳能力边际转好。

重点城市持续采取“以价换量”，带动办公写字楼需求转好。2024年一季度末一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米，绝对水平降至2011~2012年水平，同比降幅达到5.7%。2024年一季度，广深两地甲级写字楼吸纳量同比增加50%以上。头部科技企业的租赁交易上涨，成为写字楼新的大户，具体细分领域包括机器人、软件开发、AI等。受益于国内旅游业务蓬勃发展，部分高端写字楼延伸的酒店租赁业务需求大增，推动办公楼市场环境边际改善。

办公写字楼销售及投资短期反弹。在较低的基数因素影响下，到2024年一季度末，全国办公楼销售面积累计同比增长5.2%，较2023年末回升21.9个百分点，增速由负转正；同期办公楼完成投资额累计同比下降4%，跌幅较2023年末收窄10.4个百分点。由于写字楼业务对接的客户对象主要是企业，租户需求转变调整时间一般在3年时间左右。

随着国内新经济的选择逐步明晰，未来高端写字楼可能会逐步吸纳更多来自于IT、高新技术、外包服务等领域企业。预计2024年写字楼市场有望摆脱过去几年的颓势，经营逐步企稳。

 

3.商业营业用房市场经营困难

以传统实体店构成为主的商业营业用房市场仍然艰难。疫情发生以来，线上消费占比逐年提高，大批传统零售企业面临巨大生存压力。

线下零售业销售不佳成为拖累商业营业用房市场的重要因素。截至2024年一季度末，全国百家大型零售企业销售总额累计同比下跌2.3%；其中，食品类、服装类企业同比跌幅在5%以上。近三年，各地有不少城市涌入了新的商家；但居民消费支出增速总体稳定，大量开店导致供过于求，行业竞争更为激烈。

在网络发达的时代下，国内消费者将一部分消费能力转为线上消费，从中长期对商业营业房地产市场运行模式产生了冲击。商业营业地产新开工的大幅度下滑表明其投资前景不佳，2024年一季度末，商业地产年化新开工面积为8443万平方米，同比下降20.3%，是自2014年以来已连续第十年下跌。由于房地产开发商自身现金流紧张，传统国内零售、商超、百货巨头大部分时间仍然在考虑如何进行存量资产的转让和出售，短期投资扩张的意愿不强。

 

二、结语

综上所述，当前商业地产市场仍处于周期下行阶段，市场短期很可能难以实现真正触底企稳。商业地产开发商可能会将重点放在如何盘活存量资产上，促进销售回款，降低出租空置率，拓宽融资渠道，减少拿地和投资行为。